杭州红盘迷局：一二手倒挂，是如何被得房率吃掉的？

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

能摇新房，就坚决不买次新二手房。

这已成大多数杭州人的共识。一二手房价差太大了。尤其热门板块，起步一两百万、夸张的能破千万。一旦中奖，仿佛就瞬间“财富自由”。

只是，如今的新房普遍不再有赠送面积，相同面积段，空间享受往往比过去缩水了不少。

如果按得房率折算，许多红盘的真实限价要再拔高不少，一二手倒挂也没有那么夸张。本文选取杭州东南西北四大热门板块，在标杆新房与次新房之间，进行了一次比对。

要注意的是，得房率与二手单价并非完全“正相关”，本文只是纸上推演。

总价越高、交付越新的项目，受此因素影响越小，而越是刚需的产品，受此因素影响越大。

但是，交付时长达到十年以上后，得房率在二手市场上的权重就越来越大。道理很简单：耀眼的光环变淡后，买家会越来越关注实际的居住体验。

未来科技城：在售A盘 VS 东原印未来

网传倒挂250万，实际约150万

PK产品：三房两卫、三开间朝南格局，A盘建面119㎡、印未来建面94㎡

同一板块，一边二手房叫价6万+、一边新房限价不到4万，足足2万+的倒挂，是无数人参摇A盘的信念。

参照印未来当前二手房挂价，A盘119㎡倒挂超250万。

实际上呢？印未来挂价6万多的房子，建筑面积不过94㎡，但同样是三房两卫、三开间朝南的户型格局，A盘起步户型提高到119㎡。

当前，印未来有一套94㎡，房东诚心出售，挂价600万；限价A盘119㎡，套均总价约430万。两盘价差约170万，约等于一套市中心的老破小。

由于建面相差了25㎡，实测的套内面积上，A盘比印未来的实用面积，多了2㎡。

上图为印未来94㎡，下图为A盘119㎡

下图各空间尺寸，根据相关软件测算得出

考虑到现实中印未来交付快两年，未来会有部分“满二且唯一”房源。

计算房价差时，需考虑“一减”——5.3%的增值税（32万），“两增”——中介佣金，按1-1.5%计（6-9万）、2㎡的实用面积差（12万），两盘价格差降至约160万。

而A盘距离交付，还有2-2.5年时间。这一期间，买家若是租房，按城西一套小两室月租金4000元计（实际可能更贵），等待交房期间需支付租金9.6-12万。

取整数10万计，两盘价格差进一步降为150万。相比网传的250万，足足少了五分之二。

插播一点，未科一带的新房，动辄5年限售。若是将这一因素前置，那价差还真不好说。毕竟，七八年以后，杭州楼市行情如何，谁也无法预判。

城东：已售罄B盘 VS 公园1872

按旧得房率，B盘限价比想象贵四千

PK产品：四房三卫、三开间朝南格局，B盘建面144㎡、公园1872建面137㎡

B盘跟公园1872，虽隶属不同板块，可两盘直线距离仅约1.6公里。

除限价体系不同外，外部诸多条件十分类似。比如，均有学区概念，地铁、商业配套齐备。

公园1872的四房三卫，目前房东诚心在售一套137㎡，折合单价不到6万。可B盘的新房限价，比公园1872在售二手房单价，还要贵个6千。

不仅如此，B盘四房三卫建面提高至144㎡，足足多了7㎡。如此一来，两者间的实际价格差更大了。

上图为公园1872的137㎡，下图为B盘144㎡

下图各空间尺寸，根据相关软件测算得出

如果不考虑得房率，入手一套改善型四房三卫，E盘套均总价约950万，比公园1872要贵130万。

若考虑得房率，公园1872几个每个空间的尺度，都比B盘更大，且布局更合理。

比如，B盘的书房位于主卧与北向客卧之间，类似格局多年未曾见到。从私密性、实用性上看，不及公园1872的四叶草。

再加上B盘至少还有两年才交付，而公园1872一期交付已满两年，部分房源已无增值税，成本差距更大。

对于着急自住、又或是纠结总价的购房者来说，接盘公园1872的二手房，更显务实。

但B盘属于豪宅板块，项目本身的套均户型也远大于公园1872，将来在二手市场上，这几平方米的得房率差距基本可忽略。

城北：河语光年 VS 上河公元

后者二手房或许更能打

PK产品：三房两卫、三开间朝南格局，河语光年建面108㎡、上河公元建面93㎡

有时候，得房率的PK不仅在有代差的产品间，同一时期的楼盘差别可能也很大。

最典型的就是城北的河语光年与上河公元。

两个盘新房限价完全一致，不同的只是，上河公元入市要更早一年。

导致的结果是，上河公元起步户型门槛更低。同样三房两卫中间套，上河公元93㎡就能买到，而河语光年则需108㎡。

河语光年建面108㎡户型

上河公元建面93㎡户型

虽然尺度上，河语光年108㎡各空间更宽敞，比如与阳台相连的客厅，面宽约5.1米（含墙体，下同），而上河公元的93㎡是常规的3.5米。

但so what？空间上的舒适，是靠追加57万上车成本换得，对刚需不是笔小钱。

对于新房摇号上车的购房者，还能接受。可一旦进入二手市场，买家的关注点，不光是空间尺度大小，更重要的还是总价。

这意味着，未来相同户型，理论上上河公元二手房单价能卖得更贵，毕竟，面积少了15㎡。当然，遇上特殊情况除外，比如学区划分差异。

城南：在售E盘 VS 滨江保利·翡翠海岸

网传倒挂600万，但或许应更保守点

PK产品：四房三卫、四叶草格局，E盘建面167㎡、翡翠海岸建面159㎡

E盘虽未限售，但报名人数多少超乎预期。当中不少“炮灰”，比如我的朋友，便是冲着4-5万一平的倒挂而去，想想还有那么点心疼利息钱。

入手一套四房三卫，E盘新房套均总价约1150万（建面167㎡）；隔壁不远的翡翠海岸，159㎡房东挂价1770万，也是四房三卫。

账面上看，两盘总价差了620万。

但翡翠海岸只是挂牌价，实际成交价还得打折，抹个零头，就算价差600万吧。

很夸张对吧？普通工薪家庭打一辈子工，都未必能赚到这么多money。但里面还是有一些更细微的考量。

别看都是四房三卫，翡翠海岸可是多了两个储藏间。根据贝壳找房实测，两个储藏间实际使用面积就有约4.7㎡（建筑面积更大）。

这部分面积差，参考挂牌价，总价起码差了50万。

上图为翡翠海岸159㎡，下图为E盘167㎡

下图各空间尺寸，根据相关软件测算得出

再看室内实用面积，通过相关软件测算出，E盘套内实用面积约122.13㎡，比翡翠海岸直接少9㎡。

如此一来，两盘价格差降至约500万。（若按建筑面积计，倒挂连500万都不到）

这还只是户型上的差异，E盘最快也要两年半以后交付。那时，翡翠海岸又一轮“满二”达成，近百万的增值税有望减免。

这一期间，如果房贷利率过高，买家还能选择抵押贷，利率比房贷便宜至少1个点。

反观E盘，两年后才能办出产证，高昂的税费又压缩了一部分赢利空间。5年的房龄差，减免近百万税费，想必还是有买家愿意接受。

这一精打细算，两盘实际倒挂不到400万。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
杭樾润府	46200	板块：申花房源：499套户型：115-173㎡登记方式：首套冻资150万，其他300万登记日期：7.4-7.6
紫阅云宸里	36800	板块：三墩房源：260套户型：109-129㎡登记方式：首套冻资110万，其他220万登记日期：7.2-7.5
旭辉珺和府	14600	板块：萧山浦阳镇房源：119套户型：89-120㎡登记方式：验资首套30万，二套60万，一次性90万登记日期：7.3-7.5
融悦天宸府	12000	板块：临安房源：352套户型：88-139㎡登记方式：验资首套30万，二套40万，一次性100万登记日期：7.4-7.6